5 ANOS investindo no MXRF11. Será que me deixou rico?

Tô aqui hoje pra compartilhar com vocês a minha experiência de 5 anos investindo no MXRF11. Já pensou em saber se valeu a pena todo esse tempo? Pois é, eu fiz as contas e vou te mostrar, na prática, se ao invés de investir no MXRF11 eu tivesse aportado o mesmo valor em um CDB de 100% do CDI, qual seria o resultado?

Nesse artigo, a gente vai mergulhar fundo nessa análise e eu vou te mostrar todos os detalhes dessa jornada. Preparei gráficos, tabelas e até alguns insights que vão te ajudar a entender se valeu a pena esse tipo de investimento.

Para entender melhor o desempenho do MXRF11, vamos compará-lo com uma aplicação mais tradicional: um CDB de 100% do CDI. Para fazer essa comparação de forma justa, vamos considerar que os valores dos aportes realizados no MXRF11, no mesmo dia em um CDB, no mesmo período de 5 anos.

Bom, antes de começar, quero deixar bem claro que as informações a seguir são fruto da minha experiência pessoal com o MXRF11. Não devem ser consideradas como recomendação de investimento. Cada investidor deve analisar as suas próprias necessidades e buscar orientação profissional.

Mas para entender melhor os resultados, preciso te contar um pouco sobre a minha jornada com o MXRF11 desde o início...

Minha Jornada no MXRF11

Tudo começou lá em dezembro de 2019, quando eu estava em busca de uma forma de diversificar a minha carteira de investimentos. Na época, eu já tinha algumas aplicações em tesouro direto e ações, mas queria explorar outras opções. Foi então que me deparei com o MXRF11, um fundo imobiliário que paga rendimentos mensais.

Com bastante expectativa, eu investi 529,48 reais no fundo. Naquele momento, eu imaginava que o investimento seria uma verdadeira máquina de dinheiro, gerando dividendos mensais constantes ao longo do tempo. 

Ao longo desses 5 anos, após atingir um pico histórico de 14,52 no final de 2019, a cotação experimentou uma queda acentuada, atingindo o valor mínimo de 8,53. Desde então, o ativo tem demonstrado um comportamento mais lateralizado, com flutuações dentro de uma faixa relativamente estreita, culminando em um máximo de 11,12 em 2023. 

Entre os anos de 2019 e 2021 fiz um total de 15 aportes no Mxrf11. Meu valor total portado chegou a R$ 6302,2, sendo que atualmente meu preço médio está em R$ 10,88. 

Nesses 5 anos o fundo me proporcionou uma renda extra de R$ 2894,14. O mais legal é que, mesmo sem colocar mais dinheiro no fundo, a partir de 2021 os dividendos continuaram crescendo com um aumento de 13,41 % entre 2022 e 2023.

Só pra deixar claro: nesse período, eu tava numa vibe de 'Preço não Importa' na hora de investir. Mas será que essa ideia cola mesmo? 

A montagem da minha carteira foi feita de forma gradual. Inicialmente, aloquei uma pequena porcentagem do meu patrimônio no MXRF11, para testar e entender melhor o seu funcionamento. À medida que fui me sentindo mais confortável com o investimento, fui aumentando gradualmente a minha posição. Hoje, o MXRF11 representa uma parcela significativa da minha carteira de investimentos.

Patrimônio no MXRF11

Neste gráfico abaixo temos a evolução do valor mínimo ao longo do tempo. No caso o valor mínimo é calculado a partir da cotação mínima do dia, vezes a quantidade de cotas que eu possuía nesse dia específico. Podemos ver que fiz  aportes entre o final de 2019 e até o final de 2021. Por isso o gráfico mostra esses saltos entre esses anos.

Após 2021, não realizei nenhum aporte no MXRF11. O dinheiro recebido dos alugueis mensais reinvesti em outros ativos. Importante notar a variação do meu patrimônio alocado no MXRF11 durante janeiro de 2022 até Setembro de 2023. Nesse Período houve um aumento de aproximadamente 25,76% ao passarmos de 5100,99 para 6415,32. Olhando para esses pontos de Mínima de 2022 e Máxima em 2023, me fez fazer a seguinte pergunta:

O que pode ter ocorrido nesses dias para que tivéssemos uma reversão no movimento?

Para verificar isso dei uma pesquisada no Google, com os termos MXRF11 31 janeiro de 2022. A partir dessa pesquisa cheguei ao site da XP e me deparei com a seguinte notícia negativa: 

"No dia 25/01/2022, a CVM publicou uma decisão sobre o MXRF11 vedando a distribuição de rendimento aos cotistas com cálculos baseados em regime de caixa, mesmo quando excedem os valores reconhecidos no lucro do exercício."

Na mesma página temos outro fato, desta vez positivo:

"A CVM concedeu na segunda-feira, 31, o efeito suspensivo da decisão em relação à alteração do regime de distribuição de dividendos do fundo MXRF11, maior fundo imobiliário do mercado em número de cotistas."

Com isso, entendi que elas impactaram na cotação do MXRF11 , pois elas explicam esse movimento de reversão de baixa para alta da cotação. Lembra daquele efeito caranguejo que a gente já tinha visto antes? O meu patrimônio alocado no fundo... esse aí tá mais parado que barata morta desde 2021!

MXRF11 x CDB 100% do CDI

Agora vamos para a hora da verdade... Para entender melhor o desempenho do MXRF11, vamos compará-lo com uma aplicação mais tradicional: um CDB de 100% do CDI. Para fazer essa comparação de forma justa, vamos considerar que os valores dos aportes realizados no MXRF11, no mesmo dia em um CDB, no mesmo período de 5 anos.

Fiz as contas considerando o melhor preço do MXRF11 a cada dia, pra ver qual seria o maior retorno possível. Já no CDB, usei o valor que realmente cai na minha conta, depois de pagar o imposto. Agora, vamos acompanhar como o dinheiro rende nos dois investimentos, tanto se a gente colocar os dividendos do fundo imobiliário pra trabalhar de novo, quanto se deixar eles de lado.

Veja como o MXRF11 cresce mais rápido quando a gente reinveste os dividendos. É tipo um efeito bola de neve. O dinheiro que você ganha volta para o fundo e compra mais cotas. Assim, seu patrimônio aumenta ainda mais rápido do que se você simplesmente sacasse os dividendos. Inclusive, a diferença é bem grande: com o reinvestimento, o valor do seu patrimônio aumenta quase 50% a mais!

O valor do patrimônio atual se eu tivesse reinvestido os dividendos seria de 8031,65 reais, enquanto sem o reinvestimento meu patrimônio fechou em 5413,65 reais.

Fazendo um balanço bem detalhado, a gente vê que o CDB tá dando um baile no MXRF11. Mesmo com o reinvestimento dos dividendos do fundo imobiliário, o CDB saiu na frente em mais de dois terços dos dias que a gente analisou (foram mais de 5 anos!). É claro que o MXRF11 teve seus momentos de glória, mas a alta da Selic pode ter influenciado no cenário atual.

Conclusão

Então, respondendo à pergunta principal: "Se fiquei rico investindo em MXRF11?". 

A resposta, infelizmente, não é tão simples quanto gostaríamos. Apesar de ter sido uma opção popular e promissora por muitos anos, o MXRF11, neste período específico, não conseguiu superar o desempenho do CDB 100% do CDI, mesmo com o reinvestimento dos dividendos.

A análise dos dados demonstra que a estratégia de reinvestimento dos dividendos no MXRF11 teria gerado um acréscimo de R$ 2.618,00 ao patrimônio, equivalendo a um aumento de 48,36%. No entanto, a aplicação dos mesmos recursos em um CDB teria resultado em um retorno ainda mais expressivo, com um acréscimo de R$ 3.259,17, correspondendo a um crescimento de 60,20%.

O MXRF11 não deu conta do recado dessa vez, perdendo pro CDB. Mais uma prova de que o mercado financeiro é uma montanha-russa! Mas não vou jogar a toalha não. Se a cota der uma caída, pode ser que eu volte a investir nele.

E sobre aquele papo de 'preço não importa'? É mais ou menos assim: com uma empresa top como a Weg, talvez a gente até feche os olhos pro preço. Mas em fundo imobiliário, é bom dar uma olhadinha no valor patrimonial antes de entrar de cabeça.